من طرف بإستقراء نص المادة 856 من القانون المدنى يتضح أن مسألة ملكية الشقق أو الطوابق تنقسم الى شقين : الملكية المفرزة والملكية الشائعة.
· الملكية المفرزة:
يقصد بالملكية المفرزة كل جزء يملكه أحد الملاك مستقلا. وذلك يشمل كل ما تحتويه الشقة أو الطابق فى الدار أو البناء ، أى كل ما هو معد للاستعمال الخاص بالمالك .
وعليه يكون للمالك آنف البيان حق الاستغلال والتصرف والاستعمال .
· الملكية الشائعة
أما الملكية الشائعة هى ملكية مشتركة بين الملاك جميعا ، كل بقدر قيمة حصته التى يملكها ملكية مفرزة ، وهذا الشيوع اجبارى . ويدخل ضمن الأجزاء الشائعة كل ما هو معد للاستعمال المشترك وبطبيعة الحال لا يجوز إجراء تغييرات بالبناء فى ( الأجزاء المشتركة ) بغير موافقة كل الملاك وعليه يلتزم الجميع بدفع تكاليف حفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة . بيد أنه يجوز للملاك أن يتفقوا على تكوين اتحادا فيما بينهم ليتولى إدارة الأجزاء المشتركة
وتاتى الفقرة الاولى من المادة 857 من القانون المدنى لتوضح كيفية استخدام الأجزاء المشتركة ومدى حرية كل مالك فى استخدامها .
ولكن استثناء لمبدأ موافقة جميع الملاك التى تؤكد عليه المادة السابقة ، تنص الفقرة الثانية من المادة 857 من القانون المدنى: " ....2- ولا يجوز إحداث أى تعديل فى الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء ،الا اذا كان التعديل الذى يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة ومن شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الاخرين " .
وفى تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكا واحدا ولو تعددوا نص الفقرة الاولى من المادة 856 من القانون المدنى
وباستقراء المادة 858 من القانون المدنى تنص على " 1- على كل مالك أن يشترك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها ، ويكون نصيبه فى هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك .
2- ولا يحق للمالك ان يتخلى عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك فى التكاليف المتقدمة الذكر ".
ومن ثم فقد جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 157 لتؤكد نفس المعنى ونصها كالتالى :
تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبا إلى إجمالى مسطح الأرض ، على أن يحتسب المتر المسطح للإشغال التجارى والإدارى بضعف المتر المسطح للإشغال السكنى.
· الملكية المفرزة:
يقصد بالملكية المفرزة كل جزء يملكه أحد الملاك مستقلا. وذلك يشمل كل ما تحتويه الشقة أو الطابق فى الدار أو البناء ، أى كل ما هو معد للاستعمال الخاص بالمالك .
وعليه يكون للمالك آنف البيان حق الاستغلال والتصرف والاستعمال .
· الملكية الشائعة
أما الملكية الشائعة هى ملكية مشتركة بين الملاك جميعا ، كل بقدر قيمة حصته التى يملكها ملكية مفرزة ، وهذا الشيوع اجبارى . ويدخل ضمن الأجزاء الشائعة كل ما هو معد للاستعمال المشترك وبطبيعة الحال لا يجوز إجراء تغييرات بالبناء فى ( الأجزاء المشتركة ) بغير موافقة كل الملاك وعليه يلتزم الجميع بدفع تكاليف حفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة . بيد أنه يجوز للملاك أن يتفقوا على تكوين اتحادا فيما بينهم ليتولى إدارة الأجزاء المشتركة
وتاتى الفقرة الاولى من المادة 857 من القانون المدنى لتوضح كيفية استخدام الأجزاء المشتركة ومدى حرية كل مالك فى استخدامها .
ولكن استثناء لمبدأ موافقة جميع الملاك التى تؤكد عليه المادة السابقة ، تنص الفقرة الثانية من المادة 857 من القانون المدنى: " ....2- ولا يجوز إحداث أى تعديل فى الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء ،الا اذا كان التعديل الذى يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة ومن شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الاخرين " .
وفى تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكا واحدا ولو تعددوا نص الفقرة الاولى من المادة 856 من القانون المدنى
وباستقراء المادة 858 من القانون المدنى تنص على " 1- على كل مالك أن يشترك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها ، ويكون نصيبه فى هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك .
2- ولا يحق للمالك ان يتخلى عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك فى التكاليف المتقدمة الذكر ".
ومن ثم فقد جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 157 لتؤكد نفس المعنى ونصها كالتالى :
تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبا إلى إجمالى مسطح الأرض ، على أن يحتسب المتر المسطح للإشغال التجارى والإدارى بضعف المتر المسطح للإشغال السكنى.
